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发信人: kikue (小坏蛋), 信区: CL
标 题: 破产案中土地使用权的评估与处分
发信站: 荔园晨风BBS站 (Sun Apr 8 21:40:33 2001), 转信
破产企业资产处分最大的难点是土地使用权的评估与处分。因不同所有制的因素，
国企土地使用权的取得分为无偿划拨和有偿取得两种形式。由于所有权与使用权分
离的原则，及其与破产企业其他财产的紧密相联性，因此，法院应遵循破产法规规
定的程序评估作价。
那么，土地使用权的评估标准是什么?按当时当地国有土地管理部门核定的价格予
以评估时，要不要考虑破产企业土地使用权的取得方式，要不要考虑有偿划拨取得
土地使用权有一定的期限以及国有资产流失问题。根据《城镇国有土地使用权出让
和转让暂行条例》规定，划拨(指无偿)土地使用权在未补交土地使用权出让金时不
得转让，《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让金应当全部上缴财政，不属
于企业法人财产。即便是设定了房地产抵押，只要土地使用权是行政划拨取得，也
要先从该房地产处置所得中向国家扣缴相当于应缴纳的土地使用权出让金后，抵押
权人可优先受偿(第十八条、第五十条)。据此，破产企业原无偿划拨土地使用权在
向社会拍卖转为有偿出让土地使用权后的所得不应属于破产财产，而是应上缴财政
的国有财产。
对此，也可认为是国家将原告无偿划拨给破产企业的土地使用权，在企业死亡时又
无偿收回，另行有偿出让处置。对有偿取得的土地使用权，评估作价时，应当考虑
到支付出让金取得使用权有一定的期限。一般认为，破产企业在事先支出的出让金
，尽管已逐年计入生产成本中如数收回，但国家在已收取了出让金的期限内再次向
新的权利主体收取出让金就显得不尽合理。土地使用权的使用要一定期限的限制，
同时又与一般商品的价值不同，很大程度上取决于周围环境的改善、城市社会经济
发展等因素。因此，国家理应分享土地使用权再行出让因期限延长的那部分价值和
自身增值的那部分。能作为破产财产用以清偿的土地所得应该是原来取得土地使用
权的成本增值的那部分，这种情况在处理股份制企业破产案件时更应予以考虑。只
有这样，既能保证破产企业土地使用权出让的最大值实现，又能最大限度地保护债
权人的合法权益，同时也防止国有资产被无偿用于清偿。而依照国务院关于土地使
用权出让所得首先用于职工安置、医疗费的支付规定，实质上就是试行行政违法干
预，漠视已有的土地使用权划拨制度，漠视债权人的合法权益。笔者认为国务院通
知中的这一规定，实际上是收取本应由政府承担的费用强制转嫁由债权人来承担，
与情理、法理相悖。所以，国务院的两通知必须加以修改，使政府干预的方向规范
到破产立法法制化轨道上来。
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